Nederlands
EnglishWonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2023
11 juli 2024
Ruim helft woningaanbod in MRA bestaat uit dure huur- en koopwoningen
In 2023 bestond voor het eerst meer dan de helft van de woningvoorraad in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) uit dure huur- en koopwoningen. Daarmee zijn steeds minder woningen betaalbaar voor lage en middeninkomens. De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen jaren flink gestegen en daarnaast is het aandeel dure huurwoningen van particuliere verhuurders gegroeid. Het aandeel sociale huurwoningen van corporaties is stabiel. Daarmee hebben de trends van de afgelopen jaren zich doorgezet op de woningmarkt in de MRA. Dit blijkt uit het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA).
Het onderzoek is in 2023 voor de vierde keer uitgevoerd. Bijna 47.000 inwoners van 29 gemeenten in de MRA vulden vorig jaar een enquête in over hun woonsituatie, woonlasten en verhuiswensen. Het onderzoek kijkt ook naar de verhuisbewegingen in de MRA. Onder aan deze pagina kunt u het volledige rapport vinden, samen met alle factsheets op gemeentelijk niveau en een link naar het dashboard met alle onderliggende cijfers.
Prijzen blijven stijgen
Een niet onverwachte, maar wel duidelijke conclusie uit het WiMRA-onderzoek 2023 is dat het betaalbare woningaanbod nog meer onder druk is komen te staan. De woningprijzen zijn de afgelopen twee jaar verder gestegen en een steeds kleiner deel van het aanbod huur- en koopwoningen is betaalbaar voor huishoudens met lage en middeninkomens. Koopwoningen met een WOZ-waarde onder € 188.000,- zijn in alle deelregio’s van de MRA nagenoeg verdwenen (in 2021 nog 3%). Het dure koopsegment is juist sterk gegroeid. In 2023 is 28% van alle woningen een koopwoning met een WOZ-waarde vanaf € 438.000 euro (17% in 2021). Huishoudens hebben een inkomen van minstens € 88.000 nodig om een hypotheek voor dit bedrag te kunnen krijgen. Dit betekent dat alleen huishoudens met een hoog inkomen en/of overwaarde uit een vorig huis of ander vermogen zo’n woning kunnen kopen.
Inkomensverdeling huishoudens en segmentverdeling woningvoorraad, MRA, 2017-2023 (%)
Betaalbaar aanbod schiet tekort
Lage inkomens vormen 40% van de huishoudens in de MRA, maar slechts 36% van de woningvoorraad is voor hen betaalbaar. Ook de betaalbare woningvoorraad voor middeninkomens (18%) schiet tekort ten opzichte van het aantal huishoudens, waarbij de middeldure voorraad is gekrompen van 19% naar slechts 10% (7% middenhuur en 3% betaalbare koop). Als we niet kijken naar de voorraad, maar naar het aanbod zien we een nog schevere balans. Bijna 1 op de 3 recent verhuisde huishoudens komt in het dure huursegment terecht, terwijl de vraag naar dit segment heel klein is (4%). We zien dan ook dat veel mensen weer snel (willen) doorverhuizen.
‘Met het WiMRA-onderzoek hebben we goed in beeld hoe de woningmarkt in de MRA zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Zowel in de gehele regio als in de afzonderlijke deelregio’s en gemeenten’, zegt Floor Roduner, wethouder in Haarlem en voorzitter van het portefeuillehoudersoverleg Bouwen en Wonen van de MRA. ‘Helaas moeten we ook na dit WiMRA-onderzoek weer constateren dat er meer duur woningaanbod is en we in onze regio een groot deel van de mensen met een laag of middeninkomen geen plek kunnen bieden. Zeer goed nieuws dus voor onze woningzoekenden dat de Wet Betaalbare Huur net is aangenomen. Daardoor wordt de huur verlaagd van veel bestaande woningen. Ook blijven we ons hard maken voor de bouw van voldoende betaalbare woningen in de gehele regio, zoals we met elkaar en met het Rijk hebben afgesproken.’
Vrije sectorhuur
Dit is de eerste meting waarin recent verhuisden vaker in de particuliere vrije sector terechtkomen dan in een koopwoning. Van alle huishoudens die in de afgelopen 2,5 jaar verhuisd zijn, betrok 34% een particuliere vrije sector-huurwoning en verhuisde 31% naar een koopwoning. Van de nieuwgebouwde woningen in de MRA sinds 2022 is bijna 4 op de 10 een particuliere vrije sector-huurwoning.
In 2023 bedroeg de gemiddelde huur in de particuliere vrije sector € 1.420,- per maand, voor recent verhuisden zelfs € 1.534,-. Hoewel meer dan de helft van de huurders in de vrije sectorhuur een hoger inkomen heeft, groeit de groep huishoudens in dit segment met een lager of laag middeninkomen tot € 55.044,-. Vergeleken met hun inkomen wonen zij relatief duur. Met de nieuwe Wet betaalbare huur is de verwachting dat de prijzen van vrije sectorhuurwoningen lager worden en de voorraad en ook het aanbod middeldure huurwoningen toenemen.
Meer hoge inkomens, toename vanuit buitenland
Voor de hoge inkomens in de MRA is het beeld rooskleuriger. Er is zelfs sprake van een theoretisch overschot; het aandeel huishoudens met een hoog inkomen is kleiner dan het aandeel dure huur- en koopwoningen dat past bij dat inkomen. Deze uitkomst is opvallend, omdat er meer hoge inkomens bij zijn gekomen, vooral in de hoogste inkomenscategorie. Inmiddels heeft 42% een hoog inkomen (€ 66.053,-) en 30% verdient meer dan € 88.000,-.
Die groei komt deels door de verbeterde inkomenspositie van mensen die al in de MRA wonen en deels door een toename van hoge inkomens uit het buitenland. De instroom uit het buitenland is gegroeid na de coronapandemie en dit zijn vaak de hogere inkomens. Niet alleen Amsterdam zag deze instroom toenemen (+29%), maar ook andere deelregio’s, zoals Amstelland-Meerlanden (+52%), Gooi en Vechtstreek (61%), Zaanstreek-Waterland (+60%) en Almere-Lelystad (+53%). In Zuid-Kennemerland en IJmond, waar de totale buitenlandse instroom na Amsterdam en Amstelland-Meerlanden het grootst is, was de groei ervan met 32% relatief beperkt. De MRA als geheel wordt dus steeds meer een aantrekkelijke vestigingsplek om te wonen en te werken, ook voor goed verdienende kennismigranten.
Meeste verhuizingen dichtbij, meer uitstroom naar overig Nederland
In totaal is het aantal verhuizingen in de afgelopen twee jaar gegroeid. Bijna een kwart van alle huishoudens is de afgelopen twee jaar naar of binnen de MRA verhuisd. Hoewel de buitenlandse instroom is toegenomen en ook de instroom uit de rest van Nederland is gegroeid, vindt toch het overgrote deel van de verhuizingen dicht bij huis plaats. Ongeveer de helft van de huishoudens (47%) verhuist binnen de eigen gemeente. Al zijn er wel verschillen in de MRA. In Edam-Volendam is dat maar liefst 57%, in Diemen 16%.
Overigens is de uitstroom vanuit de MRA naar andere delen van Nederland ook weer toegenomen. Met name gezinnen verruilen de MRA vaak voor een woonplek elders in Nederland en dit vertrekoverschot is groter geworden (van 4.300 naar 5.100).
Verhuizen of niet?
Ruim een kwart (27%) van de bevraagde huishoudens geeft aan de komende twee jaar zeker te willen verhuizen. Dit aandeel is gelijk aan de vorige WiMRA-rapportage. Een derde zoekt een appartement, 29% zoekt een eengezinswoning en 37% oriënteert zich op beide woningtypen. Er is weinig vraag naar woningen kleiner dan 40m2. Het zijn vooral jongere mensen die willen verhuizen, ouderen zijn veel honkvaster. Van de huishoudens jonger dan 35 jaar zonder kinderen wil de helft (49%) zeker en 35% misschien verhuizen. Van de huishoudens van 55 jaar en ouder wil nog maar 17% zeker verhuizen en 26% misschien.
Zowel gemeenten en provincies in de MRA als het Rijk zetten juist in op doorstroming van ouderen die niet meer passend wonen. In de praktijk blijkt het aantal verhuizende ouderen beperkt. Ruim de helft (53%) van de ouderen vindt de huidige woning geschikt om oud in te worden, en 32% na enige aanpassingen. Een klein deel (7%) van de ouderen geeft aan dat zij te groot wonen.
‘Schat aan data’
‘Het tweejaarlijkse WiMRA-onderzoek levert een schat aan data op over hoe mensen wonen, of ze willen verhuizen en hoe ze hun woonomgeving ervaren. Daar kan iedereen z’n voordeel mee doen, ook de corporaties in de MRA’, zegt Anne-Jo Visser, directeur van het Platform Corporaties MRA. ‘We zien de vraag naar sociale huur toenemen. Het is extra belangrijk dat we bij nieuwe locaties minstens 30% sociale huur bouwen om het tekort in te lopen. In de vrije sector heeft bijna een kwart van de huishoudens een laag inkomen. Met de Wet betaalbare huur komen er naar verwachting betaalbare huurwoningen bij en dat is goed nieuws voor de bewoners in de MRA.’
Over WiMRA
De genoemde cijfers zijn enkele resultaten van het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA). Het volledige WiMRA-rapport bevat een veelheid aan informatie over woningvoorraad, bewoning, woonwensen, verhuizingen, prettig wonen en duurzaamheid. Download hier het volledige rapport WiMRA 2023: Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2023.
Naast het rapport zijn factsheets van 29 MRA-gemeenten beschikbaar (zie hieronder) en een online dashboard met cijfers uit de enquête van meerdere jaren.
Het WiMRA-onderzoek is uitgevoerd door O & S Amsterdam in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam en de woningcorporaties in de MRA (vertegenwoordigd door het Platform Corporaties MRA).
Bekijk ook de WiMRA-onderzoeken van 2017, 2019 en 2021:
- Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2017
- Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2019
- Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2021
Factsheets MRA-gemeenten WiMRA 2023
Voor 29 MRA-gemeenten en de MRA als geheel zijn ‘factsheets’ gemaakt met kerngegevens uit het onderzoek op lokaal niveau. Deze factsheets kunt u hieronder downloaden. Alleen voor de MRA-gemeente Uitgeest is geen factsheet beschikbaar. De gemeente Uitgeest valt immers buiten de woningmarktregio en is daarom geen onderdeel van het WiMRA-onderzoek.